В Череповце объявилось болото ценой под 100 млн. рублей
На прошлой неделе мы рассказывали о болоте ценой в 68,6 млн.руб. на Северном шоссе, где находится ГСК № 207. Его сейчас тщетно пытаются спасти.
Теперь речь пойдет об аналогичном местечке между рекой Ягорбой (в районе 5-го и 6-го дачных причалов) и кладбищем № 2. ГСК № 359 в Ивачево, состоящий из металлических гаражных боксов, существует не одно 10-летие. Проблемы — абсолютно те же, что и у всех кооперативов, ТСЖ и ЖСК. А именно — хронические неплатежи пайщиков.
Вообще для председателя любого кооператива этот пост — практически прямой путь в могилу. Или по крайней мере на больничную койку. Это если он пытается что-то сделать, а не пускает все на самотек. Главная проблема — взыскание неплатежей с должников. Это дело почти безнадежное и требующее дополнительных затрат на исполнительские сборы, а лишних денег у ГСК, как правило, нет. Кроме того, нет и никакой гарантии, что деньги будут взысканы, и тогда расходы на эти сборы тоже напрасны. А других рычагов влияния на должников у председателя фактически нет. По крайней мере, законных. Все остальное, что он попытается сделать с неплательщиками — можно сказать, уголовщина.
Итак, ГСК № 359. Здесь насчитывается чуть более 400 металлических гаражей и один небольшой блок капитальных боксов. Общая площадь земли под ГСК — 30189 кв. метров, то есть чуть более 3 га. Кадастровая стоимость участка равна, по последней оценке от 4 июня 2012 года, 96,119 млн.руб., то есть каждый кв. метр оценен в 3183 руб. 90 коп. (годом ранее — в июне 2011-го — участок и вовсе оценили в 115 млн.). Как и в случае с ГСК № 207, оценку проводило ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по заказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. А утвердил результаты оценки (видимо, не глядя) департамент имущественных отношений Вологодской области. Причем, несмотря на то, что новая оценка должна проводиться каждые 5 лет, в 2017 году ее, видимо, не было. Иначе данные о цене были бы обновлены.
Между тем земля, где находится этот ГСК, практически бросовая: окраина города, коммуникации отсутствуют, строительство здесь какого-то серьезного коммерческого объекта практически исключено. Так как бизнесу такой участок малоинтересен, и заставить его купить эту землю за такие деньги крайне сложно.
При этом с нового года в течение трех лет будут (это касается в первую очередь вот таких «железных» кооперативов, так как именно они платят налоги на землю, имея ее в так называемом бессрочном пользовании. Владельцы капитальных гаражей, как правило, оплачивают аренду, а она не так велика). К 2021 году налоговая ставка достигнет 1,5% от кадастровой стоимости, то есть по ГСК № 359 - 1 млн. 441 тыс. 785 руб. в год.
В итоге к 2021 году каждый пайщик этого ГСК ежегодно будет платить за свой гараж не по 1000–1500 руб., как сейчас, а по 3200 руб. (96190000×1,5% / 450 пайщиков). Правда, из 450 пайщиков более-менее вовремя платит в лучше случае половина. А значит, чтобы свести концы с концами, надо собирать уже примерно по 6500 руб. А то и больше. Для справки: по подсчетам финансистов мэрии, сейчас люди платят в среднем по 600–800 руб.
А в ГСК № 207, о котором говорилось ранее, к 2021 году плата с каждого пайщика и вовсе вырастет до 11000 руб. в год. Это если не уменьшать территорию и не оспаривать кадастровую оценку земли, то есть пустить все, как было сказано, на самотек. Причем собрать деньги с людей тогда будет не просто сложнее, а фактически нереально. Тем более что к этому времени ГСК «растает» окончательно — гаражи начнут вывозить уже массово. Та же участь, видимо, ждет и ГСК № 359.
Спастись от кратного удорожания владения гаражом можно двумя способами: 1) сократить используемую территорию (если есть куда сокращать) и 2) попытаться снизить кадастровую оценку земли (здесь для начала надо привлекать независимого оценщика и снова тратиться, причем сильно. И не факт, что Росреестр пойдет на снижение оценки).
На сайте Вологодского центра правовой информатизации (это коммерческая организация) заявлено следующее:
«Кадастровая стоимость объектов коммерческой недвижимости, земельных участков производится методами массовой оценки, зачастую не учитывает множество факторов, индивидуальных особенностей объектов, влияющих на стоимость конкретного объекта недвижимости. В результате чего кадастровая стоимость объекта недвижимости оценивается в несколько раз выше ее рыночной стоимости.
… в нашей практике встречались случаи, когда в отношении земельного участка кадастровой стоимостью 9 миллиардов 413 миллионов рублей была установлена рыночная стоимость в 131 миллион 216 тысяч рублей, т.е кадастровая стоимость участка, а значит и налог были снижены в 71.7 раза или на 98.61%!».
Случай с ГСК № 359 (как и с ГСК № 352, ГСК № 207 в Череповце) — прямо противоположный. Некто, кто несколько лет назад оценивал эту землю, вероятно, сделал это «с потолка», не неся никакой ответственности за последствия этой оценки. Как и за ее соответствие рыночным и жизненным реалиям.
И касается это не только ГСК. По данным портала Gorodche.ru, случаи оспаривания многократно завышенных оценок земли нередки и в сельской местности, причем в дальних районах, где участки по определению не могут стоить дорого.
Александр Алексеев
